Quando in questi giorni, e a maggior ragione in avvicinamento alla campagna elettorale, partiti e politici (me compreso, eventualmente) vi propongono la soluzione per il caro affitti, DIFFIDATE.
Non perché chi lo faccia sia necessariamente in mala fede, ma per un motivo più semplice: NON NE SA NIENTE.
Il mercato degli affitti è un tema articolato che chiama in causa, senza pretesa di esaustività, molti fattori complessi:
1) Urbanistica (Piano Regolatore, norme edilizie);
2) Sviluppo settore edilizio (disponibilità di capitali, tassi di interesse);
3) Demografia (quantità di persone e loro distribuzione per fascia d’età);
4) Sociologia (i.e. diminuzione delle convivenze, aumento dei divorzi, crescita nuclei famigliari individuali);
5) Politiche di gestione dei flussi in ingresso (normative su residenze, permessi di soggiorno, studenti universitari);
6) Qualità e quantità del patrimonio immobiliare esistente;
7) Andamento quantitativo e qualitativo dell’occupazione (se si trova lavoro e a quale salario);
Attualmente, manca la grande parte delle rilevazioni statistiche idonee a conoscere l’andamento e la composizione dell’offerta e della domanda di immobili in affitto.
In altri termini, NON conosciamo quel mercato.
Ogni soluzione proposta (ne sono giunte da varie forze politiche, inclusa la mia) può essere utile a sollevare il problema, considerbile giusta o ingiusta, ma la realtà è che per quanto ne sappiamo ciascuna di esse potrebbe funzionare, oppure essere inutile, oppure essere dannosa. È come tentare di riparare un motore senza alzare il cofano.
L’unica cosa realistica da proporre, allo stato attuale, è impegnarsi ad utilizzare la macchina amministrativa per raccogliere statistiche e effettuare indagini analitiche sufficienti a capire quale “meccanismo” si è inceppato negli anni. E da lì immaginare una soluzione (possibilmente strutturale). In tal senso, è positivo che in finanziaria sia stato accolto l’emendamento per l’istituzione di un osservatorio del mercato immobiliare. Bisognerebbe farlo funzionare.
Nei prossimi giorni mi riservo di fornire i (pochi) dati di cui si dispone per fare delle riflessioni ragionate, senza pretendere – non conoscendo adeguatamente né domanda né offerta del mercato – di dare soluzioni semplici a problemi complessi.
SUL PROBLEMA AFFITTI/2
Settimana scorsa avevo evidenziato la complessità relativa alla tematiche del mercato immobiliare, e in particolare degli affitti, oltreché alla cronica mancanza di dati che impediscono un’analisi puntuale della situazione e dunque l’implementazione di politiche efficaci o – meglio – l’impossibilità di prevedere ragionevolmente l’effetto di non più rinviabili politiche per affrontare il problema.
Qualche dato, però, grazie alle interpellanze, c’è.
Si osserva:
1) Un drammatico balzo del prezzo degli affitti fra 2014-15, del tutto sproporzionato all’inflazione (che cresceva a meno dell’1%) e, specialmente, ai salari, che sono sostanzialmente stagnanti;
2) Il balzo più significativo è avvenuto PRIMA dell’introduzione delle residenze elettive o atipiche: esse potrebbero avere contribuito alla crescita (peraltro relativamente in linea all’inflazione) a partire dal ’19-20, ma non certo all’impennata precedente: la spiegazione, propugnata da alcuni partiti e organizzazioni, che associa l’impennata al rilascio di quelle residenze, alla prova dei dati, appare inconsistente;
3) Non sappiamo cosa ha determinato quel balzo. Scoprirlo, potrebbe essere un passo determinante della diagnosi del problema e, dunque, della cura;
4) Il caro-affitti cova da circa 10 anni, ma solo con la scadenza dei vari contratti precedentemente stipulati – e dunque con rinnovi a prezzi di mercato impennati – è diventato una realtà per tutti gli inquilini (i vecchi e i nuovi), assumendo così contorni di crisi sociale e dunque esplodendo anche nell’opinione pubblica.
Il grafico descrive l’andamento della media dei canoni di locazione stipulati fra il 2014 e il 2022 (blu), l’andamento della media delle dichiarazioni dei redditi dei lavoratori dipendenti* (arancio), l’andamento dell’indice dei prezzi al consumo (cioè quanto sono aumentati i prezzi)**.
Si è assunto come base il 2014 (=100). L’andamento descrive la crescita percentuale su quella base.
La linea blu verticale indica l’introduzione delle prime tipologie di “residenze elettive”, che verranno implementate da quelle “atipiche” nel triennio successivo.
* Il centro studi (cioè io, me, me medesimo e me stesso) non aveva voglia di calcolare tutte le oscillazioni di questo indicatore, dunque ho solo calcolato gli estremi (2014 e 2022), anche perché lo faccio gratis e non volevo perderci una giornata. Le oscillazioni, comunque, non dovrebbero essere state significative;
** La base del IPC (o CPI per quelli bravi) è 2015: il motivo è che è quella fornita dall’Ufficio Statistica e, per gli stessi motivi di sopra (mancanza di tempo/voglia), il centro studi (io) non ha ricalcolato tutto su base 2014, e ho tenuto la base 2015. Si tratta comunque di anni con inflazione vicino a 0, quindi non cambia molto.
